Vétusté et état des lieux en 2025 : règles, grilles d’évaluation et différences avec la dégradation  

Point clé pour les propriétaires et locataires, l’état des lieux de sortie est l’étape essentielle pour déterminer d’éventuelles retenues sur la restitution du dépôt de garantie. Pour ce faire, la question de la vétusté joue un rôle crucial dans l’évaluation de l’état du logement. Quelles sont les règles applicables en matière de vétusté ? Comment sont-elles prises en compte lors de l’état des lieux Quelle différence avec une dégradation ? Nos experts Sophie Chassery et Mickael Boinot font le point.

Qu’est-ce que la vétusté ?

La vétusté désigne l’usure normale due au temps d’un bien et à son usage courant, sans faute du locataire. Il peut s’agir de la décoloration des peintures, de l’usure des revêtements de sol ou encore du vieillissement des équipements (robinetterie, appareils électroménagers fournis avec le logement, etc.). Contrairement aux dégradations causées par un usage anormal ou un manque d’entretien, la vétusté ne peut être imputée au locataire.

Exemple : Si la moquette du salon est terne après plusieurs années de passage quotidien, c’est de la vétusté. Si elle présente une énorme tache de vin rouge suite à une soirée arrosée un peu trop festive, c’est une dégradation.

Quel est l’encadrement légal de la vétusté ?

La loi ALUR de 2014 a renforcé l’encadrement des états des lieux et prévoit la possibilité d’établir une grille de vétusté entre le propriétaire et le locataire. Cette grille permet de fixer des durées de vie théoriques, des éléments du logement et d’appliquer des coefficients d’abattement progressif en fonction du temps écoulé.

L’utilisation d’une grille de vétusté n’est pas obligatoire, mais elle peut être convenue contractuellement entre les parties. En l’absence de grille, c’est alors au propriétaire de prouver que la détérioration ne relève pas de la vétusté, mais d’une dégradation pour retenir une somme sur le dépôt de garantie.

Dans le cas où le bailleur fait le choix d’une grille de vétusté détaillée, celle-ci doit donc être annexée au bail.

De nombreux réseaux d’agences, bailleurs sociaux ont fait le choix d’une grille validée par les confédérations / associations de consommateurs. En l’absence de grille : la durée de vie des peintures, papiers peints, sols souples est de sept ans, sans valeur résiduelle (reste à charge minimum).

Vétusté ou dégradation ?

1. Comparer avec l’état des lieux d’entrée : L’état des lieux d’entrée sert de référence. Si une dégradation est constatée à la sortie, il faut vérifier si elle dépasse l’usure normale.
2. Faire appel à une grille de vétusté : En cas d’accord préalable, cette grille permet d’appliquer des coefficients d’abattement sur les réparations éventuelles.
3. Différencier vétusté et dégradations imputables au locataire : Une moquette usée par le temps relève de la vétusté, tandis qu’une moquette tachée ou brûlée relève d’un usage anormal.
4. Évaluer la responsabilité du locataire : Si le locataire a entretenu correctement le logement mais que certaines détériorations sont dues au temps, elles ne peuvent lui être facturées.

Exemple : Vous aviez un canapé en cuir qui était flambant neuf à votre arrivée, mais après plusieurs années et de nombreux films regardés en grignotant des chips, il est tout craquelé. C’est de la vétusté. Par contre, si votre chat a pris un malin plaisir à le griffer jusqu’à en faire des confettis, là, ce n’est plus de la vétusté !

Exemple d’application d’une grille de vétusté

Une grille de vétusté peut prévoir qu’un papier peint a une durée de vie de 8 ans avec un abattement de 12,5 % par an. Si le locataire a occupé le logement pendant 4 ans, la remise en état ne peut être facturée qu’à hauteur de 50 % de son coût initial.

Exemple : Si la peinture d’un mur était impeccable à votre arrivée, mais qu’après six ans, elle commence à se ternir et à s’écailler, le propriétaire ne pourra pas vous facturer son rafraîchissement. En revanche, si vous avez eu la brillante idée de repeindre un mur en rose fluo sans autorisation et que le propriétaire doit tout refaire, c’est une autre histoire…

Conclusion

La prise en compte de la vétusté est essentielle pour garantir une évaluation juste et équitable lors d’un état des lieux de sortie. Propriétaires et locataires ont tout intérêt à anticiper cette question en se référant à une grille de vétusté ou en s’appuyant sur l’état des lieux d’entrée. En cas de litige, il est possible de solliciter un expert ou de faire appel à la commission départementale de conciliation pour trouver un accord amiable.