Bail mobilité : entre outil de flexibilité et contraintes locales

Créé par la loi ELAN en 2018, le bail mobilité est destiné à répondre à une problématique simple : loger temporairement des publics en situation de mobilité professionnelle ou étudiante. Il s’adresse notamment aux :

• étudiants et stagiaires ;
• salariés en mission ou en formation ;
• salariés en mutation professionnelle pour une durée déterminée.

Sa durée : 1 à 10 mois, non renouvelable.
Son principe : offrir un cadre plus souple que la location meublée classique, tout en restant strictement encadré.

Le bail mobilité protège le locataire tout en permettant au bailleur une rotation rapide. Il interdit expressément le dépôt de garantie, mais autorise un garant ou des dispositifs comme la garantie Visale d’Action Logement.

Les contours juridiques précis du bail mobilité

Le bail mobilité est un outil ciblé, non destiné à remplacer la location classique ou la location touristique.

Sur le terrain : bail mobilité et tensions dans les zones touristiques

Dans des secteurs très attractifs, comme le Pays basque, la réglementation sur les meublés touristiques a fortement évolué :

• Depuis 2023, les propriétaires doivent obtenir une autorisation de changement d’usage, souvent assortie d’une obligation de compensation (créer un logement équivalent dans la même commune).
• Les sanctions pour non-respect peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Résultat : certains propriétaires se tournent vers le bail mobilité, devenu le compromis légal le plus simple entre logement temporaire et restrictions imposées à la location touristique.

Fait intéressant : si la loi autorise des baux mobilité jusqu’à 10 mois, sur le terrain, les contrats proposés aujourd’hui (février 2026) s’arrêtent presque systématiquement en juin. Ce choix reflète la saisonnalité du marché et la rotation des locataires étudiants et professionnels, plus qu’une exigence légale.

Mais le phénomène ne se limite pas au Pays basque : plusieurs grandes villes françaises encadrent de plus en plus strictement Airbnb et autres meublés touristiques.

Dépôt de garantie en bail mobilité : une tentation encore présente

Malgré l’interdiction légale, certaines pratiques observées sur le terrain montrent que des sommes bloquées sont parfois demandées et encaissées, même si elles n’apparaissent pas dans le contrat de bail.

Juridiquement, cela est strictement interdit : la loi regarde la réalité économique, pas la formulation contractuelle. Tout dépôt de garantie dans un bail mobilité est donc illégal, même déguisé.

Cette pratique relève moins d’une dérive morale que d’un déséquilibre économique du dispositif, sur des marchés en tension. Entre les durées de location très courtes et l’interdiction de dépôt de garantie, certains acteurs cherchent à sécuriser leur revenu locatif.

Elle ne traduit donc pas seulement une méconnaissance du droit, mais révèle surtout la difficulté d’équilibrer économiquement un dispositif très protecteur du locataire, sur des territoires fortement contraints.

Ainsi, sur le terrain, certains montages conduisent encore à l’encaissement de sommes assimilables à un dépôt de garantie, pourtant proscrit en bail mobilité.

Une mutation du rôle du bail mobilité sur le marché locatif

Initialement, le contrat de bail mobilité a été conçu comme outil de fluidité pour des situations temporaires de logement, s’adressant aux professionnels en mutation, en mission,  ou en formation, ainsi qu’aux étudiants et aux stagiaires.

Il est aujourd’hui, dans certaines zones tendues, une solution de repli pour les propriétaires face aux restrictions sur les locations touristiques et un moyen de s’adapter à la saisonnalité du marché.

Il illustre la tension actuelle : concilier la protection des locataires, la sécurisation économique des bailleurs, et l’impact des réglementations locales sur l’usage des logements.

Conclusion

Le bail mobilité reste un dispositif ciblé et protecteur, mais son usage s’élargit naturellement sous la pression réglementaire et économique. Dans un contexte de régulation croissante du tourisme locatif, il devient un instrument stratégique pour les territoires attractifs tendus et une solution d’adaptation pour les propriétaires.

Autrement dit : un petit bail de 10 mois peut aujourd’hui avoir des effets à grande échelle sur le marché local du logement.